北京亦庄房价为什么这么贵？

最近在看北京的房子，发现亦庄的房价真是涨得离谱，都快赶上四环里的一些老小区了。我本来以为亦庄离市区远，又是开发区，房价应该相对友好，结果一查才发现，次新房单价动不动就七八万甚至更高。我自己也试着分析了一下，感觉是不是因为那边产业多，像京东、小米这些大厂都在，高收入人群扎堆，把房价撑起来了？再加上学区概念，比如人大附亦庄学校，还有新的商业配套，是不是这些因素叠加导致的？但我还是有点拿不准，毕竟亦庄再往南走价格就断崖式下跌。所以想请教一下了解内情的朋友，亦庄房价贵的核心原因到底是什么？是产业支撑、学区溢价，还是有别的什么政策或者规划因素？希望能得到一些深度的分析，而不是简单说“因为有钱人多”。