保定房价为什么这么贵？

最近在看保定的房子，真的被价格吓了一跳！老城区随便一套二手房都得一万多一平，稍微新点的楼盘直接奔两万去了，感觉比周边很多城市都贵。我本来以为保定就是个普通地级市，工资水平也不高，咋房价这么坚挺？我自己也查了查，有人说是因为离北京近，承接了部分外溢需求，还有雄安新区规划的影响，但具体怎么影响的，感觉还是不太清楚。我已经去看了几个楼盘，也跟中介聊过，但中介说得都比较虚，什么“区位优势”、“未来潜力”，听着像在画饼。所以想问问懂行的朋友，保定房价到底贵在哪儿？是炒作成分大，还是真有实打实的支撑？比如是人口流入、产业带动，还是单纯地价高？希望能得到一些接地气、有数据或者实际案例的分析，别光说大道理。