为什么现在公寓楼越来越难卖？

最近看房的时候发现，好多公寓楼挂了好久都卖不掉，价格也降了不少，感觉跟以前完全不一样了。我本来想入手一套小公寓投资，但越看越犹豫。我自己也查了查，有人说是因为政策收紧，比如限购、贷款难，还有说是因为公寓的居住体验不如住宅，水电贵、没燃气、学区也差。但光听这些还是有点模糊，不太确定是不是主因。想问问懂行的朋友或者有过实际经验的人，到底现在公寓难卖是短期市场波动，还是长期趋势？是哪些因素最致命？如果现在手里有公寓，是赶紧降价出手还是再等等？求真实分析，别整太专业的术语，谢谢！