为什么有的房子产权只有40年？

最近看房的时候发现，有些房子产权只有40年，不像普通住宅是70年。听说这种一般是商住两用房或者公寓，但我不太确定具体是啥意思。我自己查了下，好像跟土地性质有关，比如商业用地或者综合用地，但到底怎么区分、40年到期后会不会被收回、续期要交多少钱，这些说法网上乱七八糟的，越看越迷糊。我已经问过几个中介，他们有的说能续，有的说风险大，搞得我更拿不准了。希望懂行的朋友能帮我讲清楚：为什么会有40年产权，跟70年比到底差在哪？住进去会有哪些实际影响（比如水电费、落户、上学）？到期后到底怎么处理，是自动续期还是得补一大笔钱？最好能结合真实案例或者政策条文，别光给个模糊结论，谢谢啦！